マンション淘汰時代

 

今日は、数日前より体調崩し、風邪の兆候を感じていたが、昨日より鼻水と咳が酷く、完全に風邪をひいてしまった。

幸いにも３連休前であった事が奏功し、業務への影響は軽微であったのは不幸中の幸いである。今日一日中、風邪薬を頓服して療養に専念した甲斐もあり、熱も下がり快方に向かっているが、明日明後日と、企画書作成を済ませたい事もあり、何とか完治したいものである。

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不動産デベロッパーの「ダイナシティ」が民事再生法を適用して倒産した。「アーバンコーポレーション」等、新興の大手デベロッパーがあいついて倒産し、今年だけでも上場不動産会社は今回で12社目である。

サブプライム問題の余波が日本においても如実に実態経済に影響を及ぼしている象徴とも言える。



「ランドコム」「エルクリエイト」など、一時期の空前のマンション販売ブームの時には飛ぶ鳥落とす勢いだった新興デベロッパーが倒産する背景を端的に分析すると下記のようになる。



①【マンションデベロッパー】←（資金調達）←【株式市場】


本来は市場より資金調達を行い、マンションを施工し、それを個人へ売買する。しかし、これら新興デベロッパーは上記プロセス以上に下記プロセスで多額の資金調達を行ってきた。


②【新興デベロッパー】←（資金調達）←【外国人投資家】


「外国人投資家」というのは、いわゆる「投資ファンド」と呼ばれる資産運用会社である。「村上ファンド」みたいな存在である。更にはそうした経緯で調達した資金で施工したマンションを、更に「投資ファンド」に転売し、今までみたいにテレアポで「マンション買いませんか？」などとリテール活動をする人件費コストも無かった。


私の自宅購入の時期、世間は空前のマンションブームであったが、どうもその風潮が、かつての「バブル」を彷彿とさせる様相でもあった。


では、何故そうした「我が世の春」を謳歌してきたデベロッパーが短期間で相次いで倒産しているのか？


姉歯建築士によるマンション耐震偽装問題も少なからず悪影響を及ぼしたが、何よりもサブプライム問題に端を発している。


例えば

【新興デベロッパー】←（１０億円貸付）←【不動産ファンド】

≪完成マンション≫　→（１２億円売却）→【不動産ファンド】
　※借入金＋利息返済で１億円の利鞘を得る

『一般購入者・企業』←（１４億円売却）←【不動産ファンド】
　※諸経費除いても１億円の儲け

こうした構図であり、事実上の外国資本による「日本買い」の一翼を担っていた「売国奴」であると私は考える。

しかし、折からのサブプライムショックを受け、外国人投資家は大打撃を受け、もはや「日本買い」に手が回らなくなり、ファンドも資金調達が困難となってしまった。

ファンドからの資金調達を拠り所としていた新興デベロッパーは調達ルートを失い、運転資金も枯渇し、調子に乗ってつくりまくったマンションの施工費を支払うキャッシュもなく、決算において資金ショートによって業績が好調でも「黒字倒産」をしてしまうのである。


もとより、外国人投資家は、今後日本からの資金回収＆撤退する事で本国での事業の再構築を迫られ、とりわけ外国人投資家の授権資本の高い企業は非常に危険である。


但し、日本政府は減税政策として、ローン減税を継続する方針を固めたし、日銀も利下げを公表し、借り入れる側としては「買い時」の時期かもしれない。



東証1部の時価総額が10月に69兆円減少したという中、実態経済には影響が見受けられなかったが、この状況を楽観視する事は看過できない。

芥川龍之介の遺書にある「ぼんやりとした不安」という言葉ではないが、その朧げさは今、まさに鮮明になりつつある。

10月は【神無月】、即ち神様のいない月であったので、こうした未曾有の金融危機が引き起こり、今月11月は【霜月】、すなわち神様がいないせいで荒廃した中に霜が積もって対策が練る事が困難にならない事を切に願いたい。

タグ：マンション 不動産 ダイナシティ 倒産 サブプライム